2027年以降の利上げリスクと「5年ルール・125%ルール」の罠

金利上昇期において、変動金利で住宅ローンを組んでいる方・これから組む方が最も知っておくべき仕組みが**「5年ルール」と「125%ルール」です。

多くの民間銀行の変動金利には、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額を据え置く「5年ルール」と、6年目に返済額を増額する際も従来の1.25倍（25%増）までを上限とする「125%ルール」が設定されています。一見すると「金利が上がっても毎月の支払いが急増しない安心な制度」に思えるかもしれません。

しかし、ここに大きな落とし穴が存在します。金利が上がっているのに毎月の返済額が変わらない場合、支払額の中での「利息の割合」が増え、「元金の返済」が後ろ倒しになっているだけなのです。

さらに金利が急激に上昇した場合、毎月の返済額を利息の支払いが上回ってしまう「未払利息」が発生するリスクもあります。未払利息は免除されるわけではなく、将来にわたって繰り延べられ、最悪の場合、ローン終了時に一括返済を求められるケースもあります。（※なお、一部のネット銀行などでは5年ルール・125%ルールを採用していない場合もあります）

2027年以降にさらなる利上げが懸念される中、「ルールがあるから安心」と楽観視するのは危険です。返済額が変わっていなくても、裏で元金がどれだけ減っているかを定期的にチェックし、必要に応じて繰り上げ返済や見直しを行える準備をしておくことが大切です。